Управление

Компании, имеющие в собственности коммерческую недвижимость, хотят, чтобы она приносила определенную прибыль. Для этого и существует такая услуга, как управление коммерческой недвижимостью, в которой имеется множество дополнительных опций, которые в основном и влияют на повышение доходности объекта недвижимости.

Мнения экспертов управляющих компаний

Есть немало методов для того, чтобы управление торговым центром, комплексом или другим объектом стало наиболее эффективным и обеспечило максимальную прибыль. Георгий Найденов, директор управления недвижимостью Colliers International Property Management, полагает, что ротация арендаторов — это то, на что прежде всего необходимо обратить внимание. «Жесткая, но справедливая. Конечно в рамках допустимых законодательством и здравым смыслом», — считает он.

Светлана Бородина, менеджер по развитию бизнеса из отдела управления недвижимостью CB Richard Ellis, уверена, что наличие опыта и четкой структуры, а также способность видеть на шаг больше, обеспечит УК стабильный доход. Кроме того, для обеспечения прибыли должна быть возможность вести консультации на стадии проектирования, строительства или реконструкции, необходимо принимать участие в создании концепции развития объекта.

Основная задача для УК – обеспечить жизнедеятельность здания таким образом, чтобы было максимально полное наполнение арендаторами, высокая посещаемость и наполняемость, оптимальное использование полезных площадей с точки зрения извлечения дополнительной прибыли. «Собственник должен нести оптимальные расходы на управление и обслуживание здания, и при этом большую часть расходов возмещать за счет арендаторов и посетителей», — считает Динара Тагирова, консультант отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield. Прибыль торгового объекта напрямую зависит от потока посетителей в его процентном перетекании в покупателей. Состав арендаторов и маркетинговая политика ТЦ должны четко соответствовать своей целевой аудитории и обеспечивать посетительские потоки и лояльность покупателей.

Помимо знания целевой аудитории своего объекта, необходимо уделять пристальное внимание и конкурентной среде, быть гибкими к изменениям рынка, постоянно держать руку на пульсе при общении с арендаторами как в отношении макроэкономических факторов, так и в отношении успешности их бизнеса на объекте. «Вся маркетинговая деятельность и стратегия дальнейшего развития объекта должны быть основаны на вышеупомянутых знаниях, их постоянном анализе и применении в ежедневном функционировании объекта» — поясняет Торул Генден, начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle.

Новые способы повышению доходности ТЦ

Существует много способов, за счет которых УК может повысить доходность объекта, но среди них можно выделить наиболее популярные. В отличие от докризисного периода, когда на рынке преобладала схема фиксированных арендных ставок (процент с оборота использовался только профессиональными международными девелоперами в нескольких торговых центрах), сейчас активно используется смешанная схема: фиксированная арендная ставка плюс процент с оборота, аналогично развитым европейским рынкам. Эта схема получила распространение в кризис, т.к. она оказалась более приемлемой как для собственников (возможность удержать арендатора), так и для ритейлеров (возможность снижения рисков). Преимуществами данной схемы являются возможность получения более высокого дохода. Для успешного проекта, генерирующего достаточные потоки посетителей, процент от оборота принесет владельцу потенциально больший доход, чем в случае, когда ставка фиксирована. Более низкий уровень ротации арендаторов. Операторы, работающие по указанной схеме, гораздо реже выходят из проектов, поскольку даже в случае недостаточно высокого оборота, связанного с невысоким потоком посетителей, размер арендных платежей остается на приемлемом для них уровне. Возможность привлечения «качественных» арендаторов. Многие известные марки готовы работать именно на проценте с оборота. Особенно если речь идет о новых марках, которые не представлены на отечественном рынке, плохо владеют ситуацией и опасаются рисков, связанных с нестабильным экономическим положением. К минусам можно отнести риски непрозрачности оборотов оператора.

«Маркетинговая деятельность остается одним из популярных способов получения дополнительного дохода от коммерческой недвижимости. Сейчас актуальным является применение «творческого», нестандартного подхода в продвижении ТЦ, используются мероприятия, способные не только генерировать поток посетителей и продажи в ТЦ, но и позиционировать проект как место, где помимо шопинга, есть возможность посмотреть спектакль, дефиле, различного рода выставки и другое», — считает Светлана Бородина. В настоящий момент все большее внимание уделяется вопросам коммерциализации. «В это понятие входит размещение рекламы арендаторов на фасаде, стеле и внутри здания (брендирование дверей, эскалаторов, штендеры, звуковая реклама и прочее), а также проведение промо-активностей арендаторами и третьими лицами», — поясняет Торул Генден.

Доп. услуги — путь к лидерству на рынке УК

Собственники также обращают внимание на те управляющие компании, которые в состоянии обеспечить прибыль другими способами, кроме сдачи площадей в аренду. «Опуская инструментарий достижения цели, помимо традиционных способов на основе арендных потоков, а также оптимизации операционных затрат, необходимо вводить пакеты дополнительных услуг, таких как: консалтинговые услуги (привлечение инвестиций, сопровождение бухгалтерского учета), обеспечение офиса, курьерская служба, колл-центр, круглосуточная техническая поддержка, предоставление оборудованных переговорных комнат, проведение мероприятий (флэшмоб, промоакции), юридическое сопровождение, собственные телекоммуникационные компании, услуги виртуальной автоматической телефонной станции, услуги по охране и мероприятиям контроля», — говорит Александр Артюхов, руководитель департамента управления недвижимостью Nagatino i-Land.

Профессиональное управление — путь к повышению доходности

Одна из главных задач управления объектом коммерческой недвижимости (офисное здание, торговый центр), это взаимоотношение с арендаторами. Поддержание стабильных, долгосрочных, взаимовыгодных отношений – один из главных факторов, влияющих в конечном итоге на стоимость объекта. «Договор аренды помещения – это чуть ли не самый важный документ, после свидетельства о праве собственности, который характеризует объект и формирует его рентабельность, стоимость на рынке и привлекательность. Ротация или постоянная смена арендаторов – есть процесс, который может быть вызван либо непрофессиональным коммерческим управлением низким качеством технического обслуживания и эксплуатации, и низким уровнем клиентского сервиса на объекте, либо некачественной концепцией здания, плохими техническими характеристиками, которые мешают арендаторам развивать свой бизнес в данном месте. Управляющая компания в обоих случаях должна принять необходимые меры, чтобы исключить непрофессиональный подход, а также дать необходимые рекомендации собственнику внести необходимые изменения, улучшения в проект, чтобы исключить высокую частоту смены арендаторов и низкую посещаемость здания», – объясняет Светлана Тагирова.

Факторы успешного управления ТЦ

Стратегия ротации арендаторов должна быть просчитана минимум на 3 года, в лучшем случае – на 5 лет. Основными целями, при этом являются избавление объекта от неуспешных, неплатежеспособных и проблемных арендаторов. «Второй, но не менее важный фактор – обновление товарного микса: каждый год на рынок выходят новые бренды и услуги, поэтому у объекта всегда должен быть «зазор» хотя бы в 10%, а лучше – в 20-30%, чтобы иметь возможность менять арендаторов. Третий фактор – повышение доходности. В этот же «зазор» нужно закладывать те зоны, на которых в момент открытия объекта нельзя заработать, но которые можно будет сдавать дороже, когда объект раскрутится», — отмечает Валентина Антипова.

Ротация арендаторов должна происходить в рамках четко очерченной лизинг стратегии, основанной на потребностях и предпочтениях целевой аудитории объекта. Необходимо иметь полное представление о том, кто является целевым покупателем (доход, возраст, семейное положение, зона доступности объекта, пр.). Управляющая компания должна тщательно проанализировать, что надо сделать, чтобы покупатели проводили как можно больше времени в конкретном торгово-развлекательном центре (наличие зон отдыха, хорошая зона фуд-корта) и постоянно работать над увеличением величины среднего кассового чека, активно вовлекая арендаторов в маркетинговую деятельность, инициируя кросс-сейл инициативы и прочее», — считает Торул Генден.

Эксперты сходятся во мнении, что для успеха управляющая компания должна всегда держать руку на пульсе. В противном случае можно упустить как развитие новых техник ведения бизнеса, так и вовсе выпасть из обоймы.

Зайцев В.В.